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独家踩点黄村 别和05年房源比税费 卖的好不是没道理

2018-08-16 01:42

  说起黄村,对我来说满是回忆。09年我初次来到黄村踩盘,当时区域里耳熟能详的小区如红木林、茉莉公馆、西斯莱公馆等还都是地块,黄村给人的感觉就四个字-远郊区县。09年的黄村甚至还有不少新楼盘售价在1万元每平米以内。

  今天的黄村,我想用两个字表达就可以了-厉害~为什么这么说呢?随着区域的发展,这里地铁、商场等城市配套一应俱全,俨然一派欣欣向荣的样子。不少人把置业首套房定位在这里,对此我也产生了浓厚的兴趣。

  于是乎,我在某绿中介查询了下黄村近期成交不错的几个小区,准备前去查看。在查询中我发现彩虹新城、那尔水晶城这样的05年前后二手房小区最近期成交较好。于是乎为了验证卖的好的理由,我准备主要去这两个小区进行查看。

  到了黄村,按照自己风格先吐槽,本次吐槽交通。下图为桥下东西向的道,按当地人原话,这是周末好多了,周中上下班的时候你看看…

  另外,在当地找了一圈小黄车,没看见一辆…不知道是我比较运气差还是确实就没有。

  首先我来到了彩虹新城,05年建成的小区,底商配套发达。北侧一溜底商,从饭馆儿到美容美发,没有一家店铺闲着。

  但在繁华的底商配套之下,同样存在问题,比如下图,挺好的小区,好多人从这里进出,要不是我胖,我也从这进去了…这说明物业管理存在问题。

  小区内,楼体看上去要比老破小强很多,但车停的哪儿都是,这要和2010年以后的人车分流小区相比较差的多。

  地下停车貌似摆设,出入口两侧都摆了东西,半天不见有车进出,更多的业主还是把车停在地上。

  小区的单元门门禁都处于封闭状态,我脸皮厚重的过去拉了拉,没拉开,恰巧此时有居民出来,引起小区出行者一观看…老丢人了。

  大门口有保安站岗,但对于人来讲,如同走城门,笔者进进出出好几回,保安亲甚至连抬眼都懒得抬。

  图中随拍的老破小,顺便说一句,这老破小的房价要比今天去看的两个05年左右的小区便宜1万一平米,但从成交结果上来看,售卖一般,至于为什么,这里卖个关子,我最后会说。

  当来到那尔水晶城的时候,手机直接从70%电量冻伤至关机,我在寒风中,又是吹热气又是用手捂,过了10分钟总算抢救及时,要不就没有后续图片了~

  首先来说城门…请允许我的口误,我连吹带捂的抢救手机,来回在大门内外漫步,保安亲依然没搭理我。不过对于进出车辆,保安亲显示出非常的热情,后来我上前递了支烟,说是最近刚在这里买的房,聊了两句才知道,这些进出车有的不是本小区的,临时停车收费…果然是无利不起早。

  转到侧面,无人问津且随意进出的小门,以及废弃不知道多久的地下停车场出口,这些都说明了物业管理并不是好。

  小区的单元门让我想起了老旧小区后安装的门禁,看着不一般的破旧。但是我告诉您,我试图拉拽了几个单元的门禁,无一例外全都好使,都锁着呢。这点还是应该给物业亲们点个赞。

  两个小区的试探到这里基本就结束了。对于这两个小区为什么会在区域里成交较好,我也基本得出了自己的观点。

  首先,黄村区域比较老旧的红砖楼小区普遍价格也就4万上下,比05年前后的商品房小区低1万一平米左右。但这类小区成交一般,30天内单一小区很少有能超过5套的成交,原因就在于小区内部无物业、无配套,居住舒适度不会好。

  其次,黄村区域新兴的2010年以后的商品房小区品质很好,但单价普遍在5.5万一平米以上,价格要比05年前后的小区5万左右的价格高出不少。虽说这类小区物业、小区品质更好,但物业到底能好多少,我觉得并不一定。

  最后,性价比是个人认为这些05年小区售卖较好很重要的一个原因。那性价比体现在什么方面呢。实例说线年前后的二手小区存在大量满五唯一的房源,比如彩虹新城。这类房子评估值不低,且税费少,比如300多万的一居,首付150万左右就可以拿下,税费就一个契税,对于购房者来说性价比更高。而老破小房产原值、评估值都低,同样300多万的总价首付要至少200万。2010年以后的房产有多数房本不满5年,税高,如果不提高首付,个税加契税,一套房大几十万的税费很正常。

  今天的文章就到这里,本周我将会去大兴另一个成交比较好的区域-旧宫进行踩盘,那下周的文章也会介绍到旧宫这个区域,如果对于这些区域感兴趣,千万别忘记看我们号推送的文章。

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